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Auswirkungen der Corona-Krise auf die Pflicht zur Mietzahlung

Die Maßnahmen der Bundesregierung hat zahlreiche Mieter zur Schließung ihrer Ladengeschäfte gezwungen. Viele Mieter haben deshalb ihrem Vermieter Mietminderungen angekündigt. Zu Recht? Wir klären auf.

Mietrecht Corona Osnabrück

Die Bundesregierung beschließt aktuell verschiedene Maßnahmen zur Eindämmung von COVID-19. Basis für die staatlichen Maßnahmen  sind. §§ 28 und 32 des Infektionsschutzgesetzes vom 20. Juli 2000 (BGBl. I S. 1045). Es bestehen in Osnabrück und dem Landkreis Regelungen zur Schliessung von Ladengeschäften, wobei Geschäfte die der Grundversorgung der Bevölkerung dienen (u.a. Supermärkte, Drogerien, Apotheken) von der Regelung ausgenommen sind. Zudem entscheiden sich auch Einzelhändler und gastronomische Betriebe, die von den behördlichen Anordnungen ganz oder teilweise ausgenommen sind, aus wirtschaftlichen Gründen zunehmend für eine eigenverantwortliche Schließung. Auch in diesen Fällen verlangen die betroffenen Mieter eine Beteiligung der Vermieter an den finanziellen Einbußen durch Stundungen, Mietreduzierungen und vorübergehenden Vertragsanpassungen. Zudem entscheiden sich auch Einzelhändler und gastronomische Betriebe, die von den behördlichen Anordnungen ganz oder teilweise ausgenommen sind, aus wirtschaftlichen Gründen zunehmend für eine eigenverantwortliche Schließung. Die Maßnahmen der Bundesregierung hat zahlreiche Mieter zur Schließung ihrer Ladengeschäfte gezwungen. Die wirtschaftlichen Konsequenzen sind nicht vorhersehbar.

Viele Mieter haben deshalb ihrem Vermieter Mietminderungen angekündigt. Zu Recht? Höcker und Partner gibt Antworten.
 

Pflicht zur Mietzahlung

Mieter, die von einer behördlichen Anordnung zur Schließung ausgenommen sind, bleiben grundsätzlich zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB). „Der Rückgang von Kunden- und Besucherzahlen führt nicht automatisch zu einem Mietminderungsanspruch des Mieters“, sagt die Osnabrücker Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht Maike Soggiu-Hensiek. „Je nach Einzelfall können aber aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Risikoverteilung abweichende Regelungen gelten“, so Soggiu-Hensiek weiter.

Für die aufgrund behördlicher Anordnung zur Ladenschließung betroffenen Mieter, ist die aktuelle Lage definitiv eine andere und wirft Fragen zu Mietzahlungen auf. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht Maike Soggiu-Hensiek klärt auf:

Mietminderung

Eigenständige Schließung aus wirtschaftlichen Gründen:

Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Vorliegen eines Mangels der Mietsache (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Schließt der Mieter seinen Betrieb eigenverantwortlich aus wirtschaftlichen Gründen, so liegt dieser Mangel nicht vor und der Mieter hat weiterhin in voller Höhe die Miete zu entrichten.

Angeordnete Schließung durch die Behörden:

Beruht die Schließung auf einer behördlichen Anordnung, ist für eine Mietminderung entscheidend, ob diese Anordnung einen Mangel der Mietsache darstellt. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränken begründen nach der bisherigen Rechtsprechung nur einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (vgl. BGH Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09). Nicht als Mangel zu qualifizieren sind Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Dazu Maike Soggiu-Hensiek:  Wenn eine Schließung die Ursache darin hat, dass ein bestimmtes Objekt nicht mehr betrieben werden darf, kann eine Mietminderung in Betracht kommen.“ Rechtsanwältin Soggiu-Hensiek weiter: „ Wenn sich die Anordnung auf bestimmte Betriebsarten bezieht, trägt das Risiko der Betriebsart der Mieter.“

Bisher verfügte Ladenschließungen erfolgen zur Verringerung der Infektionsrisiken

Mit den verschiedenen Verfügungen soll eine Kundenfrequenz im Einzelhandel und damit einhergehend das Infektionsrisiko mit COVID-19 reduziert werden. Ausdrücklich ausgenommen sind Geschäfte die der Nahversorgung dienen: Lebensmittelhandel, Getränkemärkte, Banken/Sparkassen, Apotheken oder Poststellen. „Es handelt sich um betriebsbezogenen Eingriffe, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Mietsache stehen. Betroffene Mieter können ihre Mietsache weiterhin nutzen für interne Zwecke wie die Inventur“, sagt die Fachanwältin für Mietrecht. Die Erlaubnis für den Publikumsverkehr zu öffnen, kommt daher einer Entscheidung über die Gewerbeerlaubnis gleich. 
 

„Aufgrund der derzeitigen Gesetzeslage und der bisherigen Rechtslage besteht die Mietzahlungspflicht daher fort“, stellt Rechtsanwältin Soggiu-Hensiek klar. 
 

Vermieter sollten eine voreilige eigenverantwortliche Beschränkung vermeiden

Liegt keine an sie gerichtete Anordnung vor, könnten Mieter sich je nach Einzelfall auf eine faktische Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts berufen und damit Mietminderung oder Schadensersatz oder Mietminderung geltend machen. 

Der Anspruch auf Vertragsanpassung

Haben Mieter und Vermieter bei Abschluss des Vertrages besondere Umstände nicht vorhergesehen, kann nach Treu und Glauben eine rechtliche Korrektur erforderlich sein. „In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB“, sagt die Mietrechtsexpertin. In der Vergangenheit stand die Rechtsprechung im gewerblichen Mietrecht einem Rückgriff auf diese Grundsätze ablehnend gegenüber. Auch unter Berücksichtigung des Rechtsinstituts der Störung der Geschäftsgrundlage ist nach aktueller Rechtsprechung vom Fortbestand der Mietzahlungspflicht auszugehen,“ stellt Soggiu-Hensiek klar. Die Corona-Krise ist einmalig und die wirtschaftlichen Belastungen sind derzeit nicht absehbar. „Eine abweichenende Linie in der Rechtsprechnung schließe ich daher nicht aus“, so Fachanwältin für Mietrecht Soggiu-Hensiek

Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter dürften nur im Ausnahmefall bestehen. 

Schadenersatzansprüche setzen ein Verschulden des Vermieters voraus, an dem es in der Regel fehlen wird. „Denkbar sind Schadensersatzansprüche im Einzelfall, wenn der Vermieter sich ohne behördliche Anordnung zur Schließung von Mietflächen entscheidet. 

Was sollten Mieter und Vermieter jetzt beachten? Schlussfolgerung in 4 Punkten: 

  • Nach derzeitiger Rechtslage liegt das wirtschaftliche Risiko im Falle einer behördlichen Anordnung zur Ladenschließung grundsätzlich beim Mieter.
  • Eine Mietminderung oder Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind die Ausnahme. 
  • Mietvertraglich vereinbarte Risikoverteilung sowie die jeweils einschlägige behördliche Verfügung ist im Einzelfall zu prüfen. 
  • Abzuwarten bleibt, ob die Rechtsprechung die Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage zur Anwendung bringt, um den Vermieter an der anhaltenden wirtschaftlichen Belastung des Mieters zu beteiligen.